عند رغبتك في التملك والعيش في تركيا، فإن أول ما تفكر به هو كيفية شراء شقة أو شراء فيلا للعيش والسكن بها ولذلك يجب عليك ان تكون ملم ومدرك لجميع تفاصيل التملك والاجراءات القانونية ذات الصلة بالعقارات في تركيا أو قوانين التملك العقاري في تركيا، ومن أهم و أول الأمور التي يبحث عنها المشتري هو سند الملكية والمعروف (الطابو)
الطابو أو سند الملكية ( Tabu Senedi) :
يعد الطابو أو سند الملكية وثيقة رسمية يذكر فيها معلومات حول العقار، وأرقام المسح العقاريّ، ويحدّد فيها موقع العقار و حقوق ملكية العقار للمالك و تثبت بأنه الشخص المخول الوحيد بالتصرف بهذا العقار من استثمار أو بيع و تأجير ، تُنظَّم هذه الوثيقة من قبل مديريّة السّجلّ العقاريّ التّابعة لوزارة البيئة والمدن التّركيّة.
ملاحظات هامّة حول الطابو:
1)- لا يُعطى السّند العقاريّ (الطابو) إلا لصاحب العقار (المالك الشرعيّ) أمّا الأشخاص المالكين لحقوق أخرى في العقار المعنيّ غير حقّ الامتلاك (كالمؤجّر أو الرّاهن) فلا يتمّ إعطاؤهم سند الطابو.
2)- إذا كان العقار مملوكاً لأكثر من شخص، يتمّ منح سند واحد فقط ، تُفصَّل من خلاله حصّة كلّ شخص من المالكين في العقار.
3)- يبيّن سند الطابو ملكيّة الشّخص المذكور اسمه في سند العقار، فإذا ذُكر اسم شخص واحد فقط في خانة المالك بدون ذكر نسبة كـ 1/3 أو غيرها، فهذا يعني أنّ العقار مملوكٌ كاملاً للشّخص المذكور في السّند فقط.
4)- إذا ذُكرت نّسبة معيّنة فهذا يعني أنّ هناك شريكاً في العقار، وأنّ الشّخص المذكور اسمه يمتلك في العقار بقدر النّسبة المذكورة في السّند.
يُعتبر الشّركاء في العقار الواحد شركاء في أقسام العقار كلّه، فالشّريك في العقار ليس له جزءٌ مخصّص من العقار، وإنّما كلّ الشركاء يشتركون في العقار كلّه.
وتتم عملية استخراج وثيقة الطابو من مكتب تسجيل الأراضي (Tapu Dairesi) ، ويتم فيه تسجيل المعلومات التالية:
عنوان العقار: حيث تحدد المدينة أو القرية و المنطقة والشارع
صورة شخصية للمالك.
رقم تسجيل للأرض المقام عليها البناء.
نوع الأرض : صالحة أو غير صالحة للإعمار
مساحة الأرض المقام عليها المشروع السكني أو البناء.
مساحة العقار مع رقم الطابق ورقم البناء
قيمة العقار: بالليرة التركية
معلومات عن طريقة شراء العقار: ميراث، شراء من مالك سابق، أو شراء من شركات البناء، كما يُضاف في نفس الحقل المخصص لمعلومات الشراء معلومات أيضاً عن صاحب العقار السابق.
معلومات عن المالك :إن وجد أكثر من مالك للعقار تذكر معلومات عنهم مع إرفاق حصة كل واحد منهم من العقار.
بيانات التسجيل قبل الشراء.
بيانات التسجيل بعد الشراء.
ختم وتوقيع المسؤول عن تنظيم وإصدار سند التمليك (الطابو).
الاجراءات اللازمة للحصول على سند الملكية الطابو في تركيا:
كتابة عقد الشراء بين الطرفين.
دفع المبلغ المتفق عليه بين الأطراف التي تم التعاقد معها.
التقدم بطلب نقل الملكية مع إرفاقه بالأوراق الرسمية مثل هواية المواطن التركي وجواز السفر الخاص بالمواطن الأجنبي، والصور الشخصية.
يقدم البائع الطابو الخاص به والأوراق التي تفيد إبراء ذمته والتي يتم الحصول عليها من البلدية.
يتم استدعاء البائع والشاري إلى دائرة الطابو وذلك لإجراء التنازل النهائي بوجود القاضي المختص وفي نهاية إجراءات دائرة الطابو يتم طلب التوقيع من الطرفين.
يستلم المشتري الوثيقة التي تثبت ملكيته للعقار.
توجد أنواع عدّة لسند الملكيّة الطابو في تركيا، وذلك تبعاً لجنس العقار، وأهمّها ما يلي:
الطابو الزراعي في تركيا:
(العقارات الحقليّة أو الأراضي الزّراعيّة)، اسمان يدلّان على مسمّى واحد، وهو الأراضي التي يحقّ لصاحبها أن يقوم بأيّ عمل زراعيّ أو ما شابه من تربية الدواجن أو المواشي ضمن الأرض المملوكة المُخصصّة لهذا المشروع.
ويعرف سند التملّك الخاصّ بهذا النّوع من الأراضي ب الطابو الأزرق.
وذلك تمييزاً له عن الطابو الأحمر الخاصّ بالوحدات السّكنيّة (بيت -منزل -فيلا -مكتب ) أو حتّى الأراضي المدرجة ضمن المخطّط التّنظيميّ للمدينة.
رسم السجل العقاري (رسوم الطابو)
يُعدّ رسم السجل العقاري (الطابو) من البنود الهامّة التي لا بد من أخذها في الحسبان قبل شراء العقار، لأنّها دفعة ليست بالقليلة، إذ تبلغ 2 بالمئة من سعر العقار، تفرضها الدّولة على كلّ من البائع والمشتري.
وعلى الرّغم من عدم وجود نصّ واضح وصريح في هذا السياق، إلاَّ أنّه يتمّ تحميل مصاريف الرّسوم عادة على الطرف المشتري، أي أن المشتري يدفع 4 بالمئة من مجموع قيمة العقار كرسم للسجل العقاري، فعلى سبيل المثال: إذا كان سعر العقار 200 ألف ليرة تركية، فسوف تبلغ قيمة رسم الطابو 8 آلاف ليرة تركية!
لذلك لا بد من أخذ هذا المبلغ بعين الاعتبار، والاتفاق مقدّماً بين الطرفين، حول طريقة سداده بوضوح بين البائع والمشتري.
