الفهرس
كيفية شراء عقار في تركيا
ليكون قرارك صائبا و مبني على أسس صلبة و متينة بعيدا عن الأوهام و القيل والقال فكر في هذه النقاط التالية:
المكان المناسب
مثلا إذا كنت من محبي ومرتادي وسط المدينة ( منطقة البسفور وتقسيم والسلطان أحمد والمناطق التاريخية ) فالأماكن الجديدة التي فيها أكثر المشاريع المعروضة حالياً للأجانب بعيدة عن هذه المنطقة ، ففي اوقات خروج الموظفين من العمل – بين الساعة الخامسة مساء والتاسعة مساءً – قد يأخذ الوصول إلى بيتك مدة ساعتين ، فإذا كنت سائحاً ومهتماً بتلك المناطق فهذه الأحياء غير مناسبة لك. ولكن لاتغفل عن التكاليف التي ستدفعها مثل الخدمات الشهرية والضرائب السنوية لعقارك ..
وإن كان أبناؤك طلاب مدارس أو جامعات فالأفضل اختيار حي قريب من محطات المواصلات العامة بحيث يتوفر لهم وسيلة نقل سريعة و رخيصة يتفادون بها أقساط الحافلات المدرسية الغالية بالاضافة إلى الوقت الضائع في جولة الحافلة على بيوت الطلاب
كثيراً ما يتردد المشتري ، هل يشتري داخل المدينة؟ ام في ضواحيها؟ ام في المدن الصغيرة مثل بورصة و يلوا وصبنجة و طرابزون ؟
ضع في الإعتبار حالتك أنت وحالة أهلك ، بعض الناس يشتري في صبنجة مثلاً ( قرية صغيرة ) لكن بعد عدة زيارات يتثاقل الطريق من و إلى اسطنبول . أو أن اهله يرغبون في قضاء وقتهم داخل المدينة و يملون في الجلوس في الضواحي . لذا يجب تحديد رغباتكم أولا وبواقعية
ثانياً : ابحث عن فرص ذهبية لكن أحذر من التلاعب:
قد تقدم بعض الشركات عروض مغرية وبخصومات تصل أحياناً لـ 50% من قيمة الوحدة السكنية هنا يجب التنبيه إلى أنَّه يجب الانتباه إلى كون هذه المشاريع غير متعثرة أو أن المشروع حقيقي و مطابق للمواصفات المعروضة في الإعلان و للمعلومية فإنَّ عدد المشاريع اليوم أكثر من ١٢٠٠ مشروع تحت الإنشاء في اسطنبول. لذا حدد هدفك ولاتخضع لأي ضغوطات
ثالثاً : تأكد من السعر
هناك عدة طرق للتأكد من سعر المشروع قبل الإقدام عليه :
١- عن طريق مواقع العقار
٢- تقييم العقار عن طريق البنك أو أحد الشركات المتخصصة :
هناك عدة شركات تقوم بتقييم العقار برسوم منخفضة ، إضافة إلى ان البنوك تقوم بهذه العملية إذا كان هناك اتفاق لأخذ قرض من البنك .
اسعار التقييم للعقار في الغالب غير مرتفعة – من ٢ الف ليرة إلى ٧ الف ليرة حسب شهرة وخبرة الشركة وما يتم طلبه منها ، وهي تعطيك اشارات قوية ومهمة للمشروع مثل السعر المناسب والسعر للمشاريع الأخرى في نفس المنطقة ، إضافة إلى مستقبل المنطقة والمشروع ، كما انها تزودك بمعلومات هامة مثل سلامة الجانب القانوني للمشروع كوجود رخصة البناء وعدم وجود مخالفات قد تعرقل المشروع لاحقاً .
رابعاً : الضرائب والتكاليف :
يجب أن تعلم ان هناك عدة تكاليف ستدفعها من ضرائب ورسوم وخدمات إما مرة واحدة أو بشكل دوري وهي:
الخدمات الشهرية ، وهي تتراوح مابين ٢ ليرة إلى ٧ ليرة للمتر المربع حسب مستوى ومكان المشروع ، فإذا كانت عدد امتار الشقة ١٠٠ متر وتكلفة الخدمات ٣ ليرة للمتر المربع فستدفع ٣٠٠ ليرة شهرياً ( لاتشمل تكاليف الكهرباء والماء والغاز)
ضريبة الشراء : ٤٪ من قيمة العقار ( متعارف على دفع المشتري ٢٪ والبائع ٢٪)
ضريبة الأرباح : ٢٠٪ من صافي الربح
ضريبة القيمة المضافة (تم إلغائها عن الإجانب هذه السنة ٢٠١٧)
ضريبة البلدية السنوية . 0.003٪ من سعر المتر المربع
التأمين ضد الزلازل
خامساً : هل تشتري كاش؟ أم على دفعات ؟
هناك عدة طرق متوفرة للدفع عند الشراء ، فالمشاريع تعرض عليك أن تدفع إما كاش ويخفض لك من قيمة السعر مابين ٥٪ إلى ٢٠٪ حسب العرض ، أو أن تدفع على دفعات تبدأ كذلك من ٥٪ إلى ٢٠٪ ، إذ أن أغلب المشاريع تعطي لك المجال للتفاوض بتواريخ الدفعات والقيمة المدفوعة.
البنوك كذلك تعرض عليك عدة خيارات وبإمكانك مفاوضة البنك في سعر الفائدة.
إذاً ما هو الخيار الأفضل؟
من الصعب إعطاء الخيار الأفضل بدقة فهذا القرار عائد لك وحدك و لكن إن توفر لديك الكاش دون الحاجة لقرض البنك فهذا جيد بالاضافة إلى اشتراط الدولة التركية في قانون الجنسية استيفاء مبلغ 250000 دولار أو ما يوازيها من أي عملة أخرى قبل تقديم المعاملة .
سادساً : هل تشتري بالليرة أم بالدولار؟
إن تغير العملة إرتفاعاً أو انخفاضاً يؤثر على قرارك و تمر العملة الآن في طور استقرار نسبي .
سابعاً : هل تشتري على الخريطة أم بعد إكتمال المشروع:
سياسة المشاريع هنا تبدأ بمراحل. من مرحلة ما قبل البناء إلى مرحلة التسليم. حاجة المقاول للتمويل لإتمام البناء يدفعه لإعطاء عروض جيدة وكلما تقدم في مراحل البناء وباع مزيداً من الوحدات قلت حاجته للتمويل فيرفع القيمة ليحصل على ربحية أعلى. إذاً في بداية المشروع تكون الأسعار أقل منها في النهاية بما يتفاوت بين ٢٠٪ إلى ٣٠٪ من سعر الليرة. لذا ففي غالب الحالات وفي حال قيّمت المشروع بشكل جيد وكانت الشركة لديها تاريخ جيد في إنجاز المشاريع بجودة عالية وتوقيت صحيح فالشراء في البداية هو الأفضل خاصة وأنك كزائر لا تأتي بشكل دائم وليست حاجتك ضرورية للسكن مثل التركي الذي ينتظر ليسكن.
أخيراً : خذ بالإعتبار
عند شراءك عقاراً فالبائع أحياناً يطلب منك تسجيلها بسعر أقل ليقلل من قيمة الضريبة المدفوعة منه ومنك ( الـ ٤٪) لكن المشكلة هي أنه في حال أردت البيع لاحقاً فلن تستطيع تخفيض سعرها للسعر الذي أشتريت به نظراً لإن البلدية تقوم بزيادة قيمة الأسعار للعقار سنوياً وبهذا ستضطر لدفع ٢٠٪ من قيمة فرق السعر بين الشراء والبيع (ضريبة الأرباح) بالإضافة إلى الـ ٤٪ ( ضريبة الشراء) ، لذا يجب أن تراجع سعر البلدية للعقار ثم تقليل السعر بشكل معقول مع أخذ الزيادة السنوية بالإعتبار.
عند شراءك وحدة سكنية فإن عدد الأمتار تحسب بطريقتين ، net و gross ، المعنى لـ net هو عدد الأمتار داخل شقتك او حدتك ، أما الـ gross فهي الأمتار التي خارج شقتك لكنها محسوبة عليك مثل الممرات التي توصل لشقتك ، بعض الشقق نسبة الـ gross عالية وهذا يعني ارتفاع قيمة الصافي عليك.
راجع العقد قبل الشراء ، هناك التزامات خفية تضعها عليك الشركات . مثلاً أكثر الشركات لا تعطيك الحق في بيع شقتك بشكل رسمي إلا في حال انتهت من جميع مشاريعها في المنطقة حتى تحافظ على سعرها المرتفع ، في المشاريع الكبيرة والتي تعمل بمراحل لإنجاز مشاريعها ولمدة سنوات قد يؤثرك عليك كثيراً فلا تستطيع بيع شقتك الا بعد سنوات. كذلك ضع شرط و جزاء في حال تأخر تسليم المشروع ، اكثر المشاريع تتأخر ان لم يكن كلها . بعضها يتوقف تماماً .. ضع شروطك في العقد ، في حال التوقف يتم ارجاع القيمة مثلاً . في حال التأخر عن كل شهر مبلغ (…) كتعويض .
قلة عدد الوحدات في المشروع هي ميزة إيجابية ، المشاريع التي لا تزيد وحداتها من ٣٠٠ الى ٤٠٠ شقة تكون في الغالب أعلى جودة في الخدمات وأقل إستهلاكاً للمرفقات لكن خذ بالإعتبار أن المشاريع في الغالب التي تكون بعدد شقق كبير يكون فيها خدمات جانبية أكثر كـ مول تجاري او مقاهي ومحلات تجارية أكثر من المشاريع الصغيرة .
إذا كنت ستشتري من مشتري سابقاً فتأكد من عدم وجود دين على العقار ، او رهن .
بعد خروج الطابو ( رخصة وحدتك) والتي تخرج في الغالب وقت التسليم للمشروع تبدأ الضرائب والرسوم .
من الأفضل أن تشتري على الخارطة وفي بداية البيع في المشاريع ، أي قبل بداية الإنشاء ، فالفارق في السعر بين بداية المشروع إلى نهايته قد يصل إلى ٣٠٪ . لكن احذر احذر احذر من الشراء في حال عدم وجود رخصة ، فبعض المشاريع تستغل عدم معرفة الأجنبي بذلك وتتوجه إليه . واجهت كثيراً من هذه الحالات في إستشارة الأصدقاء لبعض المشاريع التي تُعرض عليهم ، فعندما أتحقق أجد أن بعضها مشاريع وهمية أو متعثرة وموقفة من قبل البلدية . هذا طبعاً لا يحدث في الغالب مع الشركات الكبيرة والتي لها سمعة في البلد و تاريخ طويل في الإنشاءات وبناء المشاريع.
وجود توكي TOKI ( مؤسسة الإسكان التركية) كشريك في المشروع يعتبر ضامن جيد للمشروع بإذن الله . الميزة في وجودها مع المطور انها تضمن للمشترين إكمال المشروع في حال تعثر المطور أو المقاول . إذا وجدت شعار TOKI على المشروع فهذا يعني أنهم شركاء فيه ولا تتم هذه الشراكة من توكي في الغالب إلا مع الشركات الكبيرة والتي لها تاريخ جيد و دفعت ضمانات مالية لإكمال المشروع .
إذا البنوك لا تمول المشروع فلا انصح بالشراء منه . البنوك تقيم المشروع وتدرس كافة الأمور القانونية والمالية قبل أن توافق بإعطاء عملاء المشروع قروض . إذا لم يقبل البنك ففي الغالب هناك ثمة مشكلة في المشروع
في الأخير أرى أن تركيا هي الخيار الأفضل للشراء لمن ينوي الشراء في الخارج للسكن أو الزيارة ، فهي البلد الوحيد تقريباً الذي يجمع بين عدة أمور تناسبنا كمسلمين وعرب لا تجدها في الدول الأجنبية كما أن ثقافة الأتراك قريبة جداً من ثقافتنا سواء في موضوع الدين أو حتى مناحي الحياة الأخرى. إذا اشتريت بذكاء وأخذ النقاط السابقة بالإعتبار فقد تربح بإذن الله فالمميز هنا أن الأتراك وبسبب عددهم الكبير وحاجتهم للسكن هم من يحرك العقار وليس كما في بعض الدول التي عدد مواطنيها قليل فتعتمد حركة العقار فيها على دخول وخروج الأجانب.
